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Ce que paye le locataire | Ce que paye le propriétaire

Lors d’un investissement locatif en Loi Malraux ou Monuments Historiques, la répartition des différents frais liés au bien loué suscite de nombreuses interrogations. En effet, il n’est pas toujours simple de savoir ce qui est à la charge de qui.

Alors, à quoi correspondent ces dépenses ? Qui paie quoi dans un investissement locatif ? Tour d’horizon.

Que doit payer le locataire ?

Si le paiement du loyer est bien évidemment à sa charge, le locataire est toutefois soumis à quelques dépenses supplémentaires :

Les charges locatives

Les charges locatives viennent s’ajouter au montant du loyer lors du paiement des mensualités et sont calculées en fonction des dépenses de l’année précédente.

Elles prennent en compte les consommations d’énergie du logement (eau, électricité, gaz et chauffage) ainsi que les frais liés à l’éventuelle présence d’un ascenseur dans une copropriété.

Enfin, elles sont régularisées sur l’année en cours en fonction de l’avancée des consommations. Si le locataire a trop payé, le propriétaire devra le rembourser. En revanche, il lui réclamera la différence en cas de rétribution insuffisante.

La taxe d’habitation

La taxe d’habitation est un impôt local dont le montant dépend des caractéristiques du bien loué (localisation, superficie, situation professionnelle de l’occupant…).

Elle doit être réglée par le locataire y résidant au 1^er janvier de l’année en cours. Ainsi, si vous quittez les lieux au 31 janvier et habitez dans votre nouveau logement les 11 mois qui suivent, vous devrez toujours vous acquitter de la taxe d’habitation relative à votre lieu d’habitation de janvier.

Enfin, si le logement contient un téléviseur, la contribution à l’audiovisuel public est également acquittable et vient s’ajouter au paiement de la taxe d’habitation.

Réparations liées au logement

Les modalités de réparation du logement sont assez fluctuantes. D’une part, si le locataire abîme le mobilier (ex : vitre cassée…), c’est à lui de supporter le coût des réparations.

En revanche, la législation reste assez floue en cas de dégradation naturelle du bien (érosion de la peinture, panne de chasse d’eau…). Les bonnes pratiques veulent toutefois que le propriétaire assume ces dépenses pour le bien-être de son locataire.

Les petits travaux

Les petits travaux d’entretien courant du bien sont à la charge du locataire. Ils représentent des coûts peu élevés et garantissent le bon fonctionnement du logement.

Ci-dessous, quelques exemples de travaux d’entretien :

• Changement d’ampoule
• Nettoyage des gouttières
• Maintien du bon état du robinet et des siphons…

Assurance contre les risques locatifs

Avant d’entrer dans le logement, le locataire est tenu de souscrire à une assurance permettant de se prémunir contre les risques locatifs (ex : dégât des eaux).

Cette garantie est obligatoire et une attestation devra être fournie au propriétaire lors de l’établissement du bail.

La Taxe d’Enlèvement des Ordures Ménagères (TEOM)

Si le propriétaire avance la Taxe d’Enlèvement des Ordures Ménagères (TEOM), il pourra en exiger le remboursement auprès du locataire.

La rémunération du concierge

Dans une copropriété, un concierge assure d’ordinaire l’entretien et le fonctionnement de l’immeuble.

Sa rémunération devra être acquittée par les différents résidents de l’immeuble. Elle est calculée en fonction des services effectués par le concierge :

• Prise en charge de 75 % de son salaire par les locataires s’il entretient les parties communes et gère les encombrants
• Prise en charge de 40 % de son salaire par les locataires s’il n’effectue que l’une des deux tâches

Répartition des dépenses dans un investissement en Loi Malraux et Monuments Historiques

Que doit payer le propriétaire ?

La taxe foncière

La taxe foncière correspond à un impôt local prélevé chaque année auprès des propriétaires.

Les gros travaux

Si le logement subit d’importantes dégradations (ex : réparation de la chaudière) ou contient des défauts d’installation, le propriétaire doit assumer le coût des travaux de réhabilitation.

Néanmoins, s’il retarde le lancement des travaux, son locataire pourra négocier une réduction de loyer à titre de dédommagement.

La taxe d’habitation (location saisonnière)

La durée de la location saisonnière étant temporaire, le paiement de la taxe d’habitation relative au bien loué revient au propriétaire.

Les frais d’entretien de l’immeuble

Dans une copropriété, les frais liés à l’entretien de l’immeuble doivent également être réglés par les propriétaires.

Ces dépenses peuvent par exemple contenir  :

• Le ravalement d’une façade
• La remise en état de la toiture
• Le nettoyage du parking

Vous disposez désormais de toutes les informations en lien avec les différents paiements qui interviennent dans un investissement locatif réalisé en Loi Malraux et Loi Monuments Historiques.

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En savoir plus

• Résidence principale ou investissement locatif ?
• Réduire la vacance locative
• Quelle est la rentabilité d’un investissement locatif ?
• Tout savoir sur les revenus fonciers

Résidence principale | Investissement locatif | Quelle stratégie adopter ?

Comme près de 70 % des Français, vous avez le projet d’investir dans la pierre. Ce choix peut être motivé par l’idée de répondre à certains objectifs que vous vous êtes préalablement fixés (optimisation de votre capital, préparation de la retraite…). Dès lors, un dilemme se pose à vous :  allez-vous acheter votre résidence principale ou réaliser un investissement locatif ? Comment allez-vous définir votre stratégie d’investissement ? Comparatif des 2 options.

Pourquoi acheter sa résidence principale ?

Certains facteurs pourraient vous pousser à vous tourner vers l’achat d’une résidence principale. Nous avons identifié 3 raisons et caractéristiques propres au choix de cette solution  :

Une situation professionnelle stable

Michel dispose d’un emploi fixe, qui lui assure des revenus réguliers chaque mois. Il est assuré de travailler sur le même secteur géographique pour du long terme et souhaite investir en conséquence. Conscient que son mode de vie est établi pour une longue période, il désirerait disposer d’un lieu dans lequel se sentir chez lui lorsqu’il rentre du travail et profiter de week-ends de détente en famille ou entre amis. Ici, l’achat d’une résidence principale apparaît comme un choix tout trouvé.

Vous ne souhaitez plus payer de loyers

Ce n’est un secret pour personne : lorsque vous êtes locataires et que vous payez vos loyers, vous ne revoyez pas la couleur des sommes versées. Cette problématique peut alors être résolue si vous achetez votre propre bien. En acquérant un bien, la plupart des personnes contractent un crédit auprès de la banque. Les mensualités à régler prennent alors la forme d’un remboursement de cet emprunt. Ici, l’avantage est que la somme que vous payez chaque mois contribuera à l’acquisition finale du logement en question. En cas de revente, la somme touchée vous permettra de rembourser la part restante de votre crédit (dans le cas où celui-ci était encore en cours d’acquittement). Il est alors fort probable qu’il vous reste un surplus d’argent provenant de la vente. Considérez cette somme comme les loyers que vous auriez versés à votre propriétaire dans le cadre d’une location et constatez l’argent ainsi économisé grâce à votre opération.

La réalisation de bénéfices n’est pas votre motivation principale

Si l’hypothèse prête à sourire, cette option peut-être parfaitement comprise. Prenons le cas de figure suivant :

Véronique a repéré un logement dans un quartier dynamique de Lyon. Celui-ci est idéalement placé : l’école de ses 2 enfants n’est qu’a quelques minutes à pied et son travail se situe à 3 arrêts de métro seulement. Elle a aussi eu un véritable coup de coeur pour le bien : l’aspect extérieur tout comme son agencement intérieur lui conviennent parfaitement. Ici, la valeur du bien devrait rester stable. Si elle était amenée à le revendre à l’avenir, elle n’effectuerait pas de plus-value mais elle ne perdrait pas d’argent non plus. La réalisation d’éventuels bénéfices n’est ainsi pas sa principale source de motivation, étant donné qu’elle a trouvé le bien qui correspond à ses attentes.

Pourquoi réaliser un investissement locatif ?

Si la réalisation d’un premier investissement reste encore assimilée à l’acquisition d’une résidence principale (par peur notamment de s’exposer aux risques de vacances locatives), vous allez voir qu’une stratégie d’investissement locatif peut également s’avérer judicieuse. L’idée d’acheter pour louer a fait son chemin dans l’esprit de nombreux français, qui sont de plus en plus à privilégier cette option avant l’achat de leur résidence principale. Pour mener à bien leurs objectifs, certains utilisent des dispositifs de défiscalisation tels que la Loi Malraux et la Loi Monument Historiques pour ne citer qu’eux. Leurs motivations s’expliquent par des changements sociétaux et des objectifs financiers différents.

Une société en profonde mutation

Les nombreuses transformations qu’a subies notre société au cours des dernières décennies viennent expliquer l’évolution des stratégies d’investissement des populations. Autrefois, les jeunes actifs se mariaient et achetaient leur maison dans la foulée, l’opération étant généralement l’oeuvre de toute une vie. De plus, les emplois à disposition des populations étaient relativement sédentaires et la notion de séparation ou de divorce n’existait pas. De ce côté-là, la donne a relativement changé aujourd’hui. Selon des chiffres publiés par l’Institut National de la Statistique et des Études Économiques (INSEE), le nombre de ruptures et de divorces ont augmenté de 68% en près de 15 ans. Toujours selon cette même source, les jeunes actifs changent aujourd’hui en moyenne 4 à 5 fois de travail au cours de leurs premières années dans la vie active.

Un fort potentiel de retour sur investissement

Lors d’un investissement locatif (par exemple en loi Malraux ou loi Monuments Historiques…), le côté affectif doit être mis de côté. Ici, vous devrez vous concentrer sur la valeur scientifique et rationnelle de l’opération que vous allez tenter d’optimiser, afin de maximiser vos bénéfices par la suite. Le bien acquis devra être lui considéré comme une source de revenus vous permettant de faire fructifier vos affaires. Menez en amont une réflexion pour définir ce qui plaît à un maximum d’éventuels futurs locataires, sans prendre en compte vos goûts personnels. Pour que votre bien ait un potentiel d’attractivité, il devra se situer à proximité de l’une des principales infrastructures de la ville dans laquelle vous investissez ou de moyens de transport permettant de s’y rendre facilement. S’il se situe ainsi au contact d’une école, ligne de métro ou arrêt de tramway, vous aurez plus de chances de trouver un locataire intéressé. S’il ne répond pas à ces critères, il sera en revanche préférable de continuer à chercher afin de dénicher la meilleure affaire possible. Sachez que les biens mis à la vente chaque jour ne manquent pas et que les occasions de réaliser des bonnes affaires sont nombreuses.

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Quelle solution adopter pour votre stratégie d’investissement ?

Avant de définir la solution adaptée à votre situation, posez-vous les bonnes questions :

• L’évolution démographique y est-elle positive ? Si la ville dans laquelle vous lorgnez sur le bien perd des habitants chaque année, l’achat d’une résidence principale ou secondaire s’avérerait plus conseillé.
• Une plus-value est-elle envisageable en cas de revente future ? Si vous achetez votre bien en tant que résidence principale et que vous êtes contraints de déménager à l’avenir, pourrez-vous le revendre ou le destiner à la location facilement ?
• Si je contracte un crédit, pourrais-je en solliciter un second à l’avenir ? Si vos projets d’investissement sont nombreux, l’engagement d’un premier crédit vous bloquerait-il dans le cadre de vos opérations futures ?
• La zone visée offre-t-elle de bonnes perspectives d’investissement ? Par exemple, si vous investissez dans une zone soumise à une importante pénurie de logements, vous n’aurez aucun mal à louer

Toutes les réponses que vous apporterez à ces questions vous permettront d’y voir plus clair et de choisir votre stratégie idéale. Si vous hésitez toujours, contraignez-vous tout de même à choisir une solution qui pourrait vous convenir. En immobilier, le temps est votre principal ennemi :  plus vous resterez inactifs, plus vous perdrez d’argent.

En conclusion…

Il n’existe pas de stratégie de financement idéale dans l’immobilier. Les marchés disponibles ainsi que les types d’investissements proposés sont fluctuants. Chaque opération variera selon le profil de l’acheteur.

À lire également :

• Qui paie quoi dans un investissement locatif ?
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Défiscalisation PEA | Défiscalisation FCPI | Défiscalisation FIP | Comparatif

Pour réduire vos impôts, vous n’êtes pas obligés de défiscaliser dans l’immobilier comme avec la loi Malraux ou la loi Monuments Historiques. Vous pouvez utiliser la défiscalisation financière et plus particulièrement en investissant dans une entreprise. Le principal avantage par rapport aux solutions immobilières est que le ticket d’entrée est bien plus accessible. Avec ce type de placement, vous participez à la réussite d’une entreprise en plus de réaliser un investissement. Et pour le rendement, il va dépendre de quelle entreprise vous avez choisi pour défiscaliser. Dans cet article nous allons voir les différentes solutions qui s’offrent à vous.

Défiscalisation PEA

La première solution est d’utiliser un PEA (Plan d’Epargne en Actions). Cela consiste à investir dans des entreprises européennes. C’est une solution intéressante mais il faut bien analyser les entreprises que vous allez choisir. Le principale avantage de cette solution est que vous n’avez aucun montant minimum pour investir. Plus vous conservez vos parts, moins vos intérêts seront imposés. Entre 5 et 8 ans, ils ne sont plus imposables. Sachant que la durée de conservation maximum est de 8 ans. A noter que c’est également possible de souscrire à un PEA dans le cadre d’une assurance si vous le souhaitez.

Défiscalisation FCPI

L’autre solution, c’est le FCPI (Fond Commun de Placement dans l’Innovation) qui propose d’investir dans les PME qui travaille dans l’innovation. Dans les conditions à respecter il faut que les entreprises soient situées en Europe, avec moins de 2 000 salariés et si elle est cotée sa valeur en bourse de doit pas dépasser 150 M€. Pour les avantages, 18% de votre investissement sont défiscalisés. C’est également un marché porteur qui peut apporter un retour sur investissement très important. Et pour bénéficier de cet avantage il faudra conserver vos parts au moins 5 ans.

Défiscalisation FIP

Et la dernière solution pour défiscaliser en investissant dans les entreprises, c’est le FIP (Fond d’Investissement de Proximité). Dans ce cas, vous investissez dans des entreprises non cotées en bourse. Pour cela, l’entreprise doit avoir moins de 250 employés et un CA de moins de 50M€. Il est important de bien analyser la solidité financière de l’entreprise avant de se lancer dans ce type d’investissement. La réduction d’impôt peut aller jusqu’à 2 160€ et si vous cumulez avec un FCPI (Fond Commun de Placement Immobilier), elle peut atteindre jusqu’à 4 320€.

Résumé des solutions

Avantages loi Monuments Historiques | Conditions loi Monuments Historiques

Explication loi Monuments Historiques 2022

Au niveau de la défiscalisation

La loi Monuments Historiques est une solution de défiscalisation qui vise à rénover et sauvegarder le patrimoine immobilier français. Pour ce faire, il faut acheter un bien classé monument puis réaliser des travaux. Ces travaux seront défiscalisables à 100% et sans limite. La loi Monuments Historiques est la seule à proposer des avantages fiscaux aussi importants. Globalement il faudra réaliser ses travaux avec l’aval d’un Architecte des Bâtiments de France puis conserver votre bien pendant au moins 15 ans. Mais il s’agit des seules conditions, vous n’avez aucune obligation de louer votre bien, ce qui est le cas dans la majeure partie des solutions de défiscalisation (comme la loi Malraux ou la loi Pinel par exemple). Et si vous choisissez de louer votre bien pour optimiser votre investissement, vous n’avez pas de plafond pour les loyers ou les ressources des locataires. Si vous souhaitez en savoir plus sur différence loi monuments historiques ou loi malraux ?, n’hésitez pas à consulter notre article.

Explication des droits de succession avec la loi Monuments Historiques

Quand on se constitue un patrimoine on se pose rapidement la question des droits de succession, notamment avec un bien éligible à la loi Monuments Historiques. Différentes taxes existent concernant les droits de succession. Cela dépend souvent du statut du bien et de son prix. Cette solution de défiscalisation vous exonère totalement des droits de succession. Ce qui n’est pas le cas des autres solutions. L’exonération comprend également le mobilier ancien à l’intérieur du bien et s’applique même si l’héritier n’est pas de la même famille.  Pour profiter de l’exonération, il faudra tout de même que votre héritier conserve le bien pendant au moins 15 ans.

Explication de la plus-value immobilière avec la loi Monuments Historiques

Avant de parler de la plus-value immobilière pour la loi Monuments Historiques, il faut définir ce qu’est une plus-value immobilière. Il s’agit de la différence entre le prix de revente d’un bien et son prix d’achat. Dans le cadre d’un bien éligible à la loi Monuments Historiques, la plus-value est imposable au même régime que les autres biens. Pour connaître le taux d’imposition, il est préférable de se rapprocher d’un professionnel car les taux changent régulièrement. Mais globalement, plus vous détenez votre bien depuis longtemps, moins vous payerez.

Conditions loi Monuments Historiques 2022

Gestion des travaux

Pour profiter de la défiscalisation, la principale condition (avec conserver son bien pendant au moins 15 ans) est de réaliser des travaux de rénovation. Pour cela, il faut faire appel à un Architecte des Bâtiments de France. Ce dernier vérifiera que les travaux proposés respectent l’architecture et les matériaux du bien. L’objectif n’étant pas simplement de remettre à neuf un bâtiment mais de le rénover avec une cohérence architecturale.

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Liste des charges éligibles pour défiscaliser

La notion de travaux pour la loi Monuments Historiques peut sembler floue. Alors voici la liste exhaustive des travaux et autres charges que vous pouvez déduire de vos impôts avec la loi Monuments Historiques. N’hésitez pas à vous rapprocher d’un professionnel si vous ne savez pas dans quelle catégorie entre les charges que vous souhaitez effectuer :

• travaux de démolition
• travaux jugés d’intérêt publics
• travaux dont le but est de rendre habitable le bien
• rénovation des murs extérieurs
• rénovation de la toiture
• frais de publicité (pour faire visiter le monument historique)
• toutes les assurances
• taxe foncière
• frais de gestion et d’entretien du bien

Pour approndir, vous pouvez consulter nos autres articles de la thématique :

• Loi monuments historiques ou loi pinel ?
• Pourquoi investir dans un monument historique ?
• Avantages et conditions
• Architectes des bâtiments de France

Un événement incroyable | L’histoire du monument historique

Un événement incroyable

Incendie à Notre-Dame de Paris

Le 15 avril 2019 en début de soirée, un incendie a commencé au niveau de la charpente. Le feu n’a pas été constaté tout de suite et a pris très vite. Suffisamment pour que malgré l’intervention rapide des pompiers (une fois le feu constaté), ils ne parviennent pas à maîtriser l’incendie. La flèche, élément emblématique du monument historique, va même s’effondrer. un peu avant 20h, soit seulement 1h après le départ de l’incendie. Des moyens importants ont été mis en place pour lutter contre ce dernier. La solution de larguer de l’eau par canadair a été vite abandonnée car cela aurait pu fortement compromettre l’intégrité de la structure. C’est près de 400 pompiers qui luttent contre ce considérable incendie. Ce qui a permis au feu de ne pas se propager à la tour Nord. Et c’est seulement à 4h du matin que l’incendie est maîtrisé.

Une grande partie de la toiture est détruite ainsi que la totalité de la flèche. La toiture datait de la construction de l’édifice. Et plusieurs voûtes et vitraux ont été sévérement endommagés. La majeure partie des trésors ont pu être sauvés. C’est le cas de la Sainte Couronne ou de la tunique de Saint Louis par exemple. Un soulagement, c’est aussi le cas de la majeure partie des oeuvres dans la cathédrale. Et aussi des statues en cuivre qui ont été enlevé avant l’incident. Mais l’effondrement de la flèche et plus largement l’incendie, ont détruit une partie importante de ce monument historique, comprenant des oeuvres très anciennes et avec une symbolique très forte. L’événement n’a toutefois fait aucune victime civile, seul un pompier a été blessé et rapidement pris en charge. (À lire aussi : Cathédrale Notre-Dame, le point après 2 mois de rénovations).

Appel au don pour rénover Notre-Dame de Paris

L’événement a marqué les esprits en France et dans le monde entier. Des soutiens sont venus de toute part, de toutes les religions, toutes les familles politiques et tous les pays. Une des marques de ce soutien, c’est les milliers de croyants, ou non, qui se sont retrouvés autour de la cathédrale pour prier. Avec toute la couverture médiatique de l’événement, un appel aux dons a été lancé. Vous pouvez contribuer à ce dernier en allant sur notredamedeparis.fr. Il a été extrêmement bien reçu par tous, puisque de très nombreux dons ont été fait par les citoyens français, d’autres nationalités, des associations religieuses, des pays étrangers ou des entreprises ont participé. Parmi les dons les plus importants, on voit plusieurs entreprises : LVMH, L’Oréal, Artémis et Total qui a eux 4 ont fait une promesse de don à 600 millions d’euros. Stéphane bern a également lancé un appel au don avec la fondation du patrimoine.

L’histoire de la plus célèbre des cathédrales

Nous allons revenir sur plusieurs points qui ont marqué ce monument historique : sa construction, son architecture et enfin les événements qu’elle a traversé.

Construction Notre-Dame de Paris

Les travaux sont lancés avec l’impulsion de l’évêque de Paris, Maurice de Sully qui souhaite appuyer la transformation du diocèse par une cathédrale importante, pouvant accueillir la population grandissante de la ville. La date qui est retenue pour le début des travaux est 1963. D’après certains textes, le Pape Alexandre III aurait même été présent pour la pose de la première pierre de la cathédrale. Pendant le XVIIème siècle, c’est principalement la structure du bâtiment qui est réalisée : choeur, déambulatoires, travées de la nef, bas-côtés, tribunes… Et c’est à partir de 1190 que la façade commence à être construite. C’est également vers cette période que les portails du monument historique ont été érigé et décorés. Et c’est seulement en 1250 que la partie haute de la façade sera terminée et que les tours seront réalisées.

La suite des travaux (jusqu’au XIVème siècle) sera dédiée aux travaux des maîtres d’oeuvre. Et la cathédrale connaîtra ensuite de nombreux travaux tout au long des siècles. On peut noter comme fait marquant, la suppression de la flèche au XIIIème siècle ou la destruction des statues représentant un roi pendant la période révolutionnaire. Pour arriver jusqu’au XIXème siècle où ce monument historique était en mauvais état. De grands programmes de restauration eurent lieu sur différentes parties du monument historique.

L’architecture de la cathédrale

La cathédrale Notre-Dame de Paris se distingue par ses dimensions : environ 130 mètres de long, 50 de large et 95 de haut. Elle peut accueillir jusqu’à 9 000 personnes. Elle a été principalement réalisé en pierre de taille (des pierres taillées sur ses côtés) provenant des carrières alentour. Ce monument historique est très grand mais nous allons essayer d’en décrire les principales parties. Parmi les éléments les plus marquants de la cathédrale, les deux tours viennent rapidement à l’esprit. Hautes de près de 70 mètres, on peut y accéder et obtenir une vue à couper le souffle de la capitale. Ensuite nous avons la façade Ouest qui offre un nombre important de détails comme le portail du jugement dernier, celui de la Vierge, celui de Sainte-Anne ou encore la galerie des rois représenant les 28 rois de Judée. La façade Sud nous offre une magnifique vue avec une imposante rosace. Et un autre élément qui saute aux yeux, c’est bien évidemment sa flèche qui est à près de 95 mètres de haut. Et l’intérieur recèle également d’une multitude d’éléments impressionnants et de détails absolument partout.

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