Tout savoir sur les revenus fonciers

Définition revenus fonciers | Les revenus à déclarer | Comment déclarer ?

Le terme de revenu foncier est couramment employé dans le cadre d’un investissement locatif. Mais alors, à quoi correspond-il exactement ? C’est ce que nous allons voir dans cet article.

Revenus fonciers : définition

On parle de revenus fonciers pour l’ensemble des ressources qui proviennent des locations dans le cadre d’un investissement. Il faut savoir que ce sont des bénéfices qui entrent dans le cadre de l’imposition sur le revenu. Le calcul du résultat foncier doit s’effectuer de manière scrupuleuse, que vous soyez bénéficiaires ou en déficit.

Quel type de location pour les revenus fonciers ?

Les revenus fonciers sont engagées dans le cadre de locations de biens non meublés de la part du propriétaire bailleur. Les biens en question peuvent aussi correspondre à des dépendances liées à des lieux d’habitation. Par exemple, les places de parking pour des maisons ou appartements en résidence entrent dans ce type d’éligibilité. Les locaux loués à usage professionnel sont également éligibles à la déclaration de revenus fonciers. On parle ici des bureaux et commerces mais aussi des terrains.

Les recettes locatives sont ainsi déclarées en tant que revenus fonciers lors de la déclaration d’impôts annuelle.

Quels sont les revenus à déclarer ?

Il est important de connaitre les éléments que vous devez déclarer pour ne pas remplir une déclaration de revenus inexacte. En effet, les revenus fonciers imposables à manifester auprès de l’administration fiscale doivent être ceux générés durant l’année civile. En outre, veillez à n’oublier aucune ressource en lien avec votre location. Même si certains gains ont été perçus exceptionnellement, vous devrez toujours en informer l’administration fiscale. Par exemple, les aides perçues en lien avec les primes à la rénovation énergétique d’un logement s’inscrivent pleinement dans ce contexte.

Les revenus à ne pas déclarer

Il peut en revanche être bon de savoir que les charges locatives que verse le locataire au propriétaire bailleur ne sont pas à déclarer par ce dernier auprès de l’administration fiscale.

Comment s’effectue la déclaration des revenus fonciers ?

Il faut savoir que 2 régimes d’imposition sont possibles pour le propriétaire :

1. Le régime réel
2. Le régime forfaitaire

Qu’est-ce que le régime réel ?

Le régime réel est accessible en option pour les personnes qui perçoivent moins de 15.000 € de revenus fonciers par an et s’appliquent obligatoirement après ce seuil. Dans ce dispositif, les frais et charges liés à l’opération peuvent déduits de celle-ci. En cas de résultat foncier positif, il est imputé aux autres revenus annuels. En cas de résultat déficitaire (le déficit foncier), celui-ci s’impute au revenu global sur l’année et réduit ainsi le montant de votre imposition. Lorsque vous effectuez votre déclaration de revenus, vous devez imprimer un document annexe : la déclaration n°2044 pour les régimes d’investissements immobiliers spéciaux.

Qu’est-ce que le régime forfaitaire ?

Le régime forfaitaire s’applique aux personnes qui touchent moins de 15.000 € de revenus annuels. L’avantage fiscal se trouve dans l’abattement de forfaitaire de 30 % des charges et frais engagés sur le montant des loyers perçus. Après abattement, 70 % de ces revenus fonciers sont intégrés aux autres revenus pour le calcul de l’impôt sur le revenu. Au moment de la déclaration, le montant brut des revenus fonciers est à reporter sur la déclaration de revenus n°2042.

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Définition rentabilité | Calcul rentabilité locative | Avantages investissement locatif

La rentabilité est une donnée très importante afin de mesurer l’efficacité d’un investissement locatif. Mais alors, à quoi correspond-elle et comment l’obtient-on ? Quelle est la rentabilité d’un investissement locatif ?

Rentabilité : définition simple

La rentabilité correspond au bénéfice que vous effectuez sur un placement. Par exemple si vous investissez 1000 € et que vous récupérez 1060 € l’année qui suit, on parlera d’une rentabilité annuelle de 6 %. Le principe est le même pour un investissement immobilier, avec des chiffres situés sur une plus grande échelle. Il faut savoir que la rentabilité d’un investissement locatif est le premier critère sur lequel se penchent les investisseurs avant de réaliser ce type d’opération. L’objectif reste bien évidemment de ne pas générer de pertes financières avec son opération.

Comment calculer la rentabilité locative ?

D’abord, pour calculer la rentabilité d’un investissement locatif, vous devrez prendre en compte les loyers ainsi que le prix d’acquisition du bien immobilier.

Pour cela, effectuez une division du montant de votre loyer annuel par le prix d’achat du logement. Multipliez ensuite le résultat obtenu par 100.

Prenons l’exemple d’un logement acheté à 200.000 € et loué 720 € par mois. Le calcul sera le suivant :

• 720 x 12 = 8.640 € de loyers annuels
• 8.640 * 200.000 x 100 = 4,32 % de rendement locatif brut pour cet exemple.

Pour obtenir le montant net, il faudra ajouter au calcul le montant des charges et des impôts. Notez que si vous connaissez le rendement locatif brut, vous disposez déjà d’un aperçu relativement précis sur la rentabilité de votre opération à venir.

Rentabilité pour un investissement locatif

Au global, la rentabilité d’un investissement locatif peut grimper jusqu’à 7 %. Les critères retenus pour son calcul prennent en compte les différentes caractéristiques du logement, à savoir sa surface au mètre carré.

Aussi étonnant que cela puisse paraître, les petites surfaces se révèlent plus rentables que les grandes. Cela s’explique par le fait que les changements de locataires sont plus importants. Cela augmente le risque de vacance locative. Ce risque est ainsi compensé par un rendement locatif plus important sur le moment.

Cette conjoncture s’appuie sur l’un des grands piliers de l’investissement. Plus le risque est important, plus la rentabilité est importante.

Pourquoi réaliser un investissement locatif ?

Si le placement dans la pierre est l’un des investissements préférés des Français, ce n’est pas pour rien. Dans une opération de ce type, le rapport entre risque et rentabilité finale est plutôt bon. Face aux placements financiers, l’investissement immobilier fait même office d’excellente opération.

Vous l’aurez compris, la rentabilité joue un rôle prépondérant dans un investissement immobilier. Cela ne doit toutefois pas être votre unique objectif en tête. Pensez aux raisons qui peuvent vous pousser à réaliser un investissement immobilier locatif. D’abord, pour vous constituer un patrimoine sur le long terme. Il y aussi l’idée de préparer la retraite pour compenser une baisse des revenus à prévoir. Enfin, ce patrimoine reviendra plus tard à vos enfants, ce qui peut aussi sécuriser leur avenir.

Pour toutes ces raisons, il est important de choisir un logement de qualité dans le cadre de votre investissement locatif.

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Différence loi Malraux ou loi Censi Bouvard | Definition loi Malraux | Definition loi Censi Bouvard | FAQ loi Malraux loi Censi Bouvard

Il s’agit de deux dispositifs de défiscalisation mais c’est le seul point commun. Ils concernent des biens, des montants de défiscalisation et des contribuables très différents. Nous allons donc comparer les différences entre la loi Malraux et la loi Censi Bouvard 2022. Puis expliquer dans le détail chacune de ces lois pour que vous puissiez choisir celle qui correspond le plus à votre profil et à vos projets.

Quelles sont les différences entre la loi Malraux ou la loi Censi Bouvard en 2022 ?

La loi Censi Bouvard offre une défiscalisation de 11% du montant de votre investissement qui est plafonné à 300 000 euros. Les biens éligibles sont des résidences de service comme par exemple pour les étudiants. Il faut louer pendant 9 ans et vous n’avez pas à gérer la gestion locative puisque c’est la résidence qui s’occupera de cette partie.

La loi Malraux est une des solutions fiscales la plus avantageuse avec de 22 à 30% de défiscalisation du montant des travaux réalisés qui sont plafonnés à 400 000 euros. Les biens éligibles se trouvent dans un site patrimonial remarquable (anciennement secteur sauvegardé) puis mettre ce bien ancien en location pour au moins 9 ans. Découvrez toutes les différences entre ces deux articles.

Pour comparer les deux solutions en 2022 nous avons une défiscalisation et des biens éligibles mais ils sont très différents. Le seul point commun est de devoir louer son bien pendant 9 ans.

Explication et comparatif loi Malraux 2022

Il y a deux types de dispositifs pour défiscaliser dans l’immobilier : le neuf et l’ancien. Et bien dans l’ancien, c’est la meilleure des solutions. Elle est à la fois pour les personnes qui recherchent un bon avantage fiscal mais aussi pour les passionnés. Ceux qui veulent participer à la sauvegarder et la rénovation des bâtiments anciens de France, le patrimoine exceptionnel. La réduction d’impôts s’élève à 30% du montant des travaux. Et pour ces derniers vous pouvez les réaliser en 4 ans et dans la limite de 400 000 euros. N’hésitez pas à consulter les autres solutions que la loi malraux.

Pour vos travaux il faudra faire appel à un architecte des bâtiments de France. Ce dernier a pour mission que la rénovation respecte le bien initial avec notamment son architecture du bien, du quartier ou même les matériaux utilisés. Il y a également une liste de travaux éligibles : démolition, rénovation de la toiture ou des murs extérieurs ainsi que tous les travaux qui ont pour but de créer des logements.

A noter qu’il est possible d’investir différemment avec par exemple le VIR Malraux pour ne pas faire les travaux vous-même. C’est le propriétaire qui s’occupe de tout. C’est aussi possible d’investir dans une SCPI loi Malraux pour pouvoir investir avec des montants bien plus faible (il existe aussi des SCPI loi Censi Bouvard). Ou même via une SCI pour les mêmes raisons.

Explication et comparatif loi Censi Bouvard 2022

La loi Censi Bouvard est un bon investissement pour plusieurs raisons. Vous allez investir dans un bien neuf, obtenir une défiscalisation de 11%, des revenus avec les loyers et vous n’avez aucune gestion locative à gérer ou déléguer et donc payer. Et en plus on peut récupérer le TVA de l’investissement, c’est pour cela qu’autant de personnes achètent en loi Censi Bouvard 2022. Ce à quoi on peut ajouter d’autres avantages comme le fait que les loyers ne sont pas plafonnés et qu’il n’y a aucun zonage pour l’éligibilité contrairement à la loi Malraux. On peut donc acheter des biens très variés avec des rendements intéressants.

Afin de profiter de tous ces avantages fiscaux il faut bien évidemment respecter quelques conditions. La première chose est l’éligibilité du bien. Il doit s’agir d’un bien immobilier neuf et dans une résidence de service. Dans les principales on a par exemple celle pour les étudiants, les personnes âgées ou encore les personnes handicapées. Et le bien doit également être meublé. Ensuite pour défiscaliser avec la loi Censi Bouvard il faudra le mettre en location pour au moins 9 ans. Et deux derniers points, si vous souhaitez récupérer la TVA avec le statut LMNP il faudra louer dans un cadre non professionnel et dans tous les cas il faut respecter le plafond de l’investissement de 300 000 euros.

FAQ – Les questions fréquemment posées sur les différences entre la loi Malraux et la loi Censi Bouvard

? Qu’est-ce que la Malraux ?

La loi Malraux permet de défiscaliser de 22 à 30 du montant de la rénovation d’un bien immobilier situé en site patrimonial remarquable. Les principales conditions concernent le plafond des travaux de 400 000 euros et la location du bien immobilier pendant 9 années.

? Qu’est-ce que la loi Censi Bouvard ?

La loi Censi Bouvard permet de défiscaliser 11% de votre investissement dans une résidence de service. Vous devez également louer votre bien pendant 9 ans mais il n’y a aucun zonage à respecter et la gestion locative est assurée par la résidence.

?? Quelle différence entre la loi Malraux et la loi Denormandie ?

La différence entre la loi Malraux et la loi Censi Bouvard repose principalement sur le montant de la défiscalisation ainsi que les biens éligibles.

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Différence loi Malraux ou loi Denormandie ? | Explication loi Malraux | Explication loi Denormandie | FAQ loi Malraux loi Denormandie

Ces deux solutions de défiscalisation possèdent des points communs puisqu’elles visent toutes les deux la rénovation d’un bien immobilier. Cependant elles ne sont pas conseillées au même profil d’investisseur. Globalement en 2022 si vous êtes fortement imposés la loi Malraux est plus orientée pour vous. Mais la loi Denormandie permet également de profiter d’une excellente réduction d’impôt. Toutes les explications sur les différences et les points communs dans la suite de cet article.

Quelles sont les différences entre la loi Malraux ou la loi Denormandie en 2022 ?

La loi Denormandie se rapproche de la loi Pinel. Vous pouvez obtenir une défiscalisation qui monte jusqu’à 21% de votre investissement avec un plafond de ce dernier à 300 000 euros donc une réduction d’impôt potentielle de 64 000 euros.

La loi Malraux permet de défiscaliser jusqu’à 30% du montant des travaux qui sont plafonnés à 400 000 euros sur 4 ans soit une réduction d’impôt de 120 000 euros.

Dans les deux cas on profite d’un avantage fiscal auquel on cumule des revenus réguliers générés par les loyers ainsi qu’une forte plus-value immobilière grâce aux travaux. Et avec la loi Malraux comme avec la loi Denormandie, il y a des zones ainsi que des travaux éligibles à respecter.

Explication et compratif loi Malraux 2022

C’est la solution idéale pour les contribuables fortement imposés avec son importante défiscalisation de 22 à 30% des travaux. L’objectif de ce dispositif est de rénover l’immobilier ancien d’exception en France. Et c’est pour cela que les avantages sont aussi importants. En plus de la réduction d’impôts on va générer une plus-value immobilière conséquente puisque les travaux peuvent monter jusqu’à 400 000 euros. Et on doit louer son bien pendant 9 ans mais sans aucun plafond pour les loyers. Ce qui permet d’ajuster son rendement. Si vous ne savez pas où investir vous pouvez consulter notre article sur comment choisir sa ville en loi Malraux ? ou celui sur les autres solutions que la loi Malraux.

Il y a quelques points à éclaircir quand on parle de loi Malraux. Un des premiers concerne les biens immobiliers éligibles. Vous devez acheter dans un site patrimonial remarquable. Il s’agit d’une zone définie par l’Etat avec un plan d’urbanisme bien précis. Ayant pour but de sauvegarder et mettre en valeur le patrimoine immobilier. On appelait précédemment ces zones des secteurs sauvegardés qui se trouvent dans les grandes villes mais aussi les petites.

Autre points à garder en tête ce que vous n’êtes pas obligés de réaliser vous-même les travaux pour bénéficier des avantages fiscaux. Vous pouvez acheter en VIR Malraux (Vente d’Immeuble à Rénover) et c’est le vendeur qui va s’occuper de tous les travaux. C’est également possible de passer pour une SCPI Malraux. Une société qui achète des biens immobiliers avec l’argent de ces actionnaires, les rénovent puis les louent selon les conditions du dispositif de défiscalisation. Vous possédez ainsi tous les avantages sans les inconvénients mais vous n’êtes pas le propriétaire du bien.

Explication et comparatif loi Denormandie 2022

Cette solution vise à rénover les logements anciens en France, pas d’exception comme la loi Malraux mais simplement ancien. La défiscalisation est la même que la loi Pinel, elle va de 12 à 21% de votre investissement avec un plafond de 300 000 euros, soit 63 000 euros de réduction d’impôts. Pour être plus précis la loi Denormandie permet d’obtenir une défiscalisation de 12% si vous louez 6 ans, 18% pour 9 ans et 21% pour 12 ans.

Les biens éligibles font partie du plan action cœur de ville. Ce qui veut dire qu’ils sont en centre-ville, un endroit dynamique qui ne peut que prendre de la valeur sur le long terme. Une autre condition est de réaliser des travaux qui doivent être d’au moins 25% du prix de l’investissement total. Ils doivent améliorer la performance énergétique du bien ancien, voici la liste des travaux que vous pouvez effectuer (avec les listes éligibles en plus à droite) :

Vous pourrez trouver facilement des locataires pour plusieurs raisons en loi Denormandie 2022. Les villes éligibles sont au nombre de près de 250 dans toute la France, allant des plus petites aux plus grandes. Vous avez également des plafonds à respecter pour les loyers et les ressources des locataires que vous trouverez ci-dessous :

Devenir propriétaire est un rêve pour de nombreuses personnes. Il faut pourtant savoir qu’être propriétaire de son propre bien immobilier implique d’avoir des obligations fiscales dont on doit s’occuper quand on a des hauts revenus.

La taxe d’habitation

La taxe d’habitation concerne aussi bien les propriétaires d’un bien immobilier que les locataires, les occupants à titre gratuit et les bénéficiaires d’un logement de fonction. Cette taxe est encaissée par les communes ou par les groupements de ces dernières, et contribue au financement des services rendus aux habitants. Le taux d’imposition est adopté par les collectivités territoriales. La base d’imposition correspond à la valeur locative du bâtiment et est déterminée chaque année par l’administration fiscale. Depuis 2018, la taxe d’habitation fait l’objet d’un dégrèvement, qui consiste en une exonération partielle de l’impôt à payer pour les résidences principales. L’objectif de l’État est de parvenir à une suppression totale de cet impôt sous trois ans, pour les personnes dont le revenu n’excède pas certains plafonds.

La taxe foncière

La taxe foncière est un impôt dû par tout propriétaire d’un bien immobilier neuf ou ancien, qu’il occupe lui-même le bâtiment ou qu’il le loue à des tierces personnes. La base d’imposition est le revenu cadastral, qui correspond à 50 % de la valeur locative estimée par l’administration fiscale. Cette évaluation prend en compte la surface du bien, son affectation, son état, les nouvelles constructions, voire même le niveau d’équipement. Le taux de cet impôt local est choisi par les collectivités territoriales. Toutefois, étant donné la suppression progressive de la taxe d’habitation, certaines communes ont tendance à avoir la main lourde lors des votes du taux d’imposition de la taxe foncière. Au cours du dernier trimestre de l’année, chaque propriétaire reçoit un avis d’imposition qui mentionne tous les éléments prouvant la base d’imposition, le montant de l’impôt ainsi que la date limite de paiement.

L’impôt sur la fortune immobilière (IFI)

Depuis 2018, l’impôt sur la fortune immobilière remplace l’ISF (impôt de solidarité sur la fortune). Il concerne les propriétaires qui disposent d’un important patrimoine immobilier, dont la valeur des biens excède les 1 300 000 € au 1er janvier de l’année d’imposition. Le patrimoine imposable à l’IFI comprend les immeubles bâtis, en cours de construction, non bâtis, classés en tant que monument historique, ainsi que la valeur de rachat des actifs immobiliers et les contrats d’assurance-vie. Néanmoins, il faut savoir que l’administration fiscale se montre généreuse envers les propriétaires d’une parcelle de forêt. L’IFI pour cette parcelle est exonéré de 75 % de la valeur de la forêt.

L’impôt sur les revenus fonciers

L’impôt sur les revenus fonciers s’adresse aux propriétaires d’un logement qui est mis en location. Les propriétaires bailleurs doivent ainsi déclarer leurs revenus fonciers, c’est-à-dire les loyers réellement encaissés durant l’année civile, ainsi que les recettes exceptionnelles. L’impôt sur les revenus fonciers est soumis à deux régimes précis.

• Si les revenus fonciers annuels n’excèdent pas les 15 000 €, le régime micro-foncier est appliqué. Les ressources foncières sont alors soumises à l’impôt sur le revenu après l’application d’un abattement de 30 %.
• Le régime du réel concerne les propriétaires dont les revenus fonciers sont supérieurs à 15 000 € ou qui en ont fait la demande. Les ressources, déduites des frais et des charges foncières supportés durant l’année fiscale, sont imposées.

Instaurée par la loi de décentralisation, une Zone de Protection du Patrimoine Architecturale, Urbain et Paysager ou ZPPAUP est un dispositif ayant pour objectif la protection du patrimoine paysager et urbain. Cette zone définie par la commune met en valeur les sites à protéger en gardant leur aspect e

sthétique, leur emplacement (quartier) ainsi que leur histoire.

Un ensemble de règles ainsi que plusieurs lois favorisent le principe de la ZPPAUP si nous ne citons que la loi Monuments Historiques ou encore la sauvegarde de biens immobiliers en la loi marlaux. Les deux dispositifs sont semblables dans leur profil concernant l’investissement, néanmoins ils diffèrent légèrement au niveau de certains aspects comme leurs conditions ou encore leurs avantages. Focalisé un peu plus sur la loi malraux, l’article vous propose de découvrir ci-après tout ce qu’il y faut savoir.

En quoi consiste la loi malraux ?

Pour les amoureux des vieilles pierres qui désirent acquérir un bien ancien à restaurer, cette loi est leur allié. Définie comme étant un dispositif de défiscalisation immobilière conçu aux hauts revenus, elle est considérée comme avantageuse grâce à la réduction d’impôts et à la défiscalisation de sommes importantes qu’elle ouvre dans les secteurs sauvegardés éligibles à la loi Malraux.

En plus de permettre depuis 2021 un investissement immobilier particulièrement patrimonial, comparée à la loi Monuments Historiques, il s’agit en effet d’une loi ayant comme objectif de défiscaliser une partie des travaux de rénovation d’un bien ancien et de sauvegarder le patrimoine français.

Pour faire simple, cette loi, établie le 4 août 1962, permet à un investisseur de rénover un bien immobilier ancien en bénéficiant d’une défiscalisation. Votée dans l’unique objectif de préserver un patrimoine immobilier français par le biais des travaux de rénovation, elle offre à son bénéficiaire une déduction fiscale considérable.

Loi malraux : quels avantages pour l’investisseur ?

Le dispositif Malraux rend plus souples les divers travaux de construction et de restauration d’un bien immobilier classé patrimoine dans les villes de premier ordre (Paris, Bordeaux, Nantes, Avignon…), en réduisant certains impôts. Cette réduction est calculée en fonction des dépenses investies dans les travaux de rénovation mais surtout selon le périmètre dans lequel est localisé le bien.

Accordée à la hauteur de 22 % pour les sites patrimoniaux remarquables en ZPPAUP et déclarée d’utilité publique, de 30 % pour les biens situés dans les Secteurs Sauvegardés Malraux, c’est-à-dire les villes françaises de premier ordre, la réduction peut s’élever jusqu’à 40 % dans certains cas.

Les investisseurs bénéficient également de plusieurs autres avantages tels que la liberté en matière de location (aucun plafond de loyer ni de conditions de ressources pour le locataire) ou encore le report de la réduction (pendant trois années consécutives) si le montant imposable est inférieur à la fraction déductible et un crédit d’impôt dans le cas contraire.

Quels sont les critères pour bénéficier de ces avantages ?

D’abord, la loi malraux exige une situation géographique particulière du bien immobilier en question. En effet, celui-ci doit se placer dans deux secteurs bien définis, soit dans une Zone de Protection du Patrimoine Architectural Urbain ou Paysager (ZPPAUP) ou dans un Secteur Sauvegardé. Ensuite, le propriétaire, contribuable domicilié en France ayant une fiscalité très élevée, souscrit au capital de sociétés civiles de placement immobilier, doit justifier des travaux de restauration du bien, dans son ensemble.

Une fois rénové, le logement nu doit également être mis en location pendant 9 ans, un contrat conclu dans les 12 mois qui suivent la fin des travaux de rénovation. Et le locataire ne sera ni un membre du foyer fiscal ni un ascendant ou descendant du contribuable.

Quels sont les risques à prendre en compte ?

En réduisant les impôts, en tenant compte de la création des SRP et en maintenant une différenciation de ses taux, la loi malraux n’a pas que des avantages. Voici quelques risques à ne pas négliger dans ce genre d’investissement :

• Une rentabilité qui n’est pas garantie : il est en effet rare de trouver un locataire désirant habiter ou investir dans un site classé « patrimoine » alors que le bien doit-être louer dans les 12 mois qui suivent la fin des travaux.
• Une obligation de location pendant 9 ans avant une possibilité de vente, même en cas de changement de situation matrimoniale (divorce) ou de décès du propriétaire.
• Des frais de gestion et une taxe foncière très élevés réduisant ainsi la rentabilité de votre investissement.
• Une taxation des plus-values lors de la revente qui peut absorber l’avantage fiscal.
• Un coût de rénovation maximum autorisé qui est de 400 000 euros nécessitant ainsi une précision sur le devis de la réhabilitation.